I controlli da fare quando si tratta l’aquisto di immobili.

Pochi consigli per evitare sorprese durante la trattativa per l’acquisto di immobili.

 Troppo spesso mi sto imbattendo in clienti che debbono porre rimedi rispetto situazioni inaspettate incontrate durante la trattativa per l’acquisto di immobili. Talvolta l’abuso edilizio che viene fuori poco prima del rogito, altre volte l’ipoteca o il pignoramento non cancellati e che il venditore non riferisce o il mediatore non verifica, altre volte ancora la provenienza donativa che può creare seri problemi. 

 In questo post voglio dare tre semplici consigli  alla portata di tutti, per evitare di arrivare davanti al Notaio con una situazione compromessa e che, in diversi casi, impedisce di andare a rogito:

– Conoscere la provenienza dell’immobile: la provenienza dell’immobile è importante , soprattutto occorre accertarsi se la casa è giunta al venditore per precedente compravendita , oppure per eredità o infine per donazione. In quest’ultimo caso si pongono noti problemi legati al rischio, più o meno alto a seconda dei casi, di subire la rivendicazione in futuro del bene da parte degli eventuali eredi del donante lesi nella loro quota di legittima. Domandate quindi, sin da subito, di poter visionare l’atto di provenienza , se è una donazione chiedete tutte le rassicurazioni del caso affinché l’acquisto non sia a rischio futuro. Un altro controllo che possibile fare è richiedere tramite agenzia del territorio più vicina, o anche in rete tramite le varie società di informazioni che forniscono servizi, una semplice visura catastale nominativa riguardante il venditore : in tal modo in calce alla visura relativa all’immobile interessato ci sarà l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza che permetterà di capire se si tratti di una donazione, una compravendita o altro.

-Verificare, per quanto possibile, la regolarità urbanistica e catastale di quello che si sta acquistando. questo controllo può risultare molto importante , specie quando si acquista contraendo mutui , infatti se si fanno con anticipo le verifiche principali, in sede di perizia per il mutuo non vi saranno evidenze negative che incidono sulla con concedibilità, ovvero ve ne saranno di poco rilevanti. In concreto il rischio di vedersi negare il finanziamento a causa della situazione urbanistico o catastale della casa è abbastanza frequente e ridurlo al minimo vuol dire evitare di impantanarsi in trattative che richiedono spesso scritture private integrative, inizio di procedimenti di sanatoria, o abbattimanti di manufatti che inizialmente crederete di poter acquistare. Per effettuare questo genere di controlli una prima buona norma è quella di controllare che la situazione di fatto dell’immobile sia correttamente riprodotto nella planimetria dell’immobile, se la situazione desta comunque qualche dubbio non si esiti ad affidarsi ad un Geometra affinchè verifichi a fondo in Comune la situazione dell’immobile che si sta trattando.

Accertarsi che non vi siano vincoli, pesi iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile. Può sembrare ovvio, ma ho visto anche compravendite arenarsi per la mancata comunicazione sin dall’inizio della trattativa dell’esistenza, ad esempio,  di ipoteche giudiziali, dunque conseguenti a situazioni debitorie della parte venditrice finite in tribunale. Se infatti il caro venditore finge di ignorare la circostanza, oppure se ne accorge  realmente  solo poco prima del momento del rogito (l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale da parte di un creditore non presuppone la comunicazione della formalità in sè stessa al proprietario dell’immobile ipotecato, il  debitore tuttavia avrà ricevuto tutti gli atti giudiziari precedenti, quindi se lo deve aspettare), l’effetto può essere dirompente. Infatti, nell’esempio appena fatto, la circostanza emerge dopo la  proposta di acquisto accetata ed eventuale contratto preliminare successivo generando l’inadempimento del venditore ed il diritto del promissario acquirente di recedere richiedendo il doppio della caparra.  Quanto al danno che si produce pensiamo  alla disdetta che il compratore può aver dato della casa in affitto o degli impegni di spesa già attivati per il trasloco o per l’arredamento. In questi casi suggerisco semplicemente di effettuare un’ispezione ipotecaria andando presso un qualsiasi sportello dell’agenzia del territorio più vicina oppure semplicemente tramite il servizio on-line di agenzia delle entrate utilizzando un conto bancoposta una carta di credito qualsiasi è usando come chiave di ricerca il nominativo del venditore e la conservatoria competente per il Comune in in cui è ubicato l’immobile. Si troveranno tutte le trascrizioni effettuate in quella conservatoria basta scegliere le note relative all’immobile interessato, estrarle e verificarne il contenuto.

Seguendo questi tre piccoli consigli si può concretamente minimizzare alcuni dei rischi più tipici nell’acquisto di immobili,  questi a mio avviso sono controlli che dovrebbero formare oggetto  – ed in alcuni casi è così – dell’attenzione del mediatore al fine di fornire una corretta informazione all’acquirente, magari pretendendo sin dall’inizio tutti i documenti giustificativi dal venditore, dunque senza che necessariamente ciò rappresenti un costo per l’agenzia immobiliare.

Avv. Andrea FucciArticolo scritto da Avv. Andrea Fucci (129 Posts)

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;


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