La locazione non registrata e’ nulla?

Caro Avvocato ho scoperto che il proprietario di casa non ha registrato la locazione, mi dicono che il contratto è nullo, cosa comporta? l’art. 1, comma 346, della L. 311/04 (c.d. “finanziaria 2005”) ed il comma 1 dell’art. 13 della Legge 431 del 1998, dispongono che i contratti di locazione e costitutivi di diritti anche personali di godimento di su immobili sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione. Se pensiamo alla nullità del contratto questa ha effetti devastanti, per fare un esempio i canoni già pagati perdono la loro causa e possono essere richiesti in restituzione dal conduttore o quantomeno ridotti a minor indennizzo. La tendenza della giurisprudenza a non salvare i contratti, neppure se registrati tardivamente, è durata almeno fino a tutto il 2016 (ricordo la sentenza Cass., 13/12/2016, n. 25503). Dal 2017 soprattutto con sentenza n. 10498 del 28/04/2017, e con l’ultima ordinanza del 6/09/2017 Suprema Corte ha sancito che la mancata registrazione del contratto determina una nullità atipica dovuta in particolare dall’espressa previsione di forme di sanatoria fiscale nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso. Quindi a fronte di una registrazione tardiva il contratto risulterà sanato dal locatore con effetti dalla stipula, in presunta coerenza con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, superando il tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto. In pratica è concessa una moratoria al locatore ritardatario nella registrazione, fino al momento della quale in teoria non potrebbe pretendere il canone in virtù di un particolare concetto di nullità sanabile sulla quale il legislatore farebbe bene ad intervenire per evitare contenzioso inutile.

 

 

 

 

Avv. Andrea FucciArticolo scritto da Avv. Andrea Fucci (128 Posts)

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;


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