Le difficoltà per il locatore imposte dalle disposizioni inderogabili della Legge 392/78
Sono proprietario di un immobile ad uso commerciale, nella specie l’ho affittato ad una ditta che vende abbigliamento al dettaglio. Sono giunto allo scadere del dodicesimo anno e vorrei rinegoziare il canone. Solo che non ho inviato disdetta entro i 12 mesi di legge (il contratto scadrebbe tra tre mesi) dunque non so cosa fare, posso rinegoziare il canone oppure sono costretto a accordare lo stesso canone alla locataria conduttrice?
Purtroppo temo che dovrà concedere alla conduttrice il medesimo canone aggiornato secondo i criteri del contratto attualmente in vigore. Infatti la Legge 392/78 prevede, quale norma imperativa per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo che il contratto, salvo disdetta entro i termini di legge si rinnova automaticamente di 6 anni in 6 amni alle condizioni contrattuali in vigore (art. 28 L. 392/78) . Per rinegoziare il canone di locazione occorre dunque dare disdetta della locazione nei 12 mesi prima della scadenza naturale del contratto (parliamo naturalmente di scadenze successive alla prima, per la quale vigono i particolari limiti dell’art. 29, quindi dodicesimo, diciottesimo anno e così via,), poi sedersi al tavolo con il conduttore locatario facendo la propria proposta di canone e di nuovo contratto. L’occasione è buona anche per chiarire che se non si trova un accordo e il conduttore non vi rinunci, è dovuta al medesimo l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato. Infatti l’art. 34 della legge 392/78 prevede che a tutela dell’avviamento commerciale dell’azienda locataria conduttrice , nei casi di scioglimento del contratto per causa non ascrivibile a quest’ultimo (es. disdetta del conduttore o risoluzione per inadempimento/ morosità del conduttore), il locatore per liberare l’immobile debba corrispondere questa somma che costituirà un parziale rimborso per il conduttore che dovrà necessariamente cercare un nuovo posto dove riavviare l’attività e accaparrarsi nuovi clienti. Dunque quando si loca un immobile commerciale le summenzionate regole fanno comprendere come il proprietario sia legato a doppio filo con chi affitta e che, a meno di recesso di quest’ultimo o di risoluzione concorde del contratto tra le parti, dovrà necessariamente tollerare il rapporto contrattuale a meno di recedere a scadenza – impedendo il rinnovo automatico – e pagare l’indennizzo di cui si è parlato.
