Gentili Avvocati di Lexconsulenza.it con la presente vi espongo quanto segue: sono in affitto da due anni e mezzo con locazione libera, Il mio proprietario di casa, che possiede tutto lo stabile, mi sottopone solo ora, dopo oltre un anno e mezzo, i conti delle spese condominiali. Innanzitutto ci sono delle voci che non so se sono di mia competenza come: “enel scale”, “riparazione antenna tv”, “pulizia” scale,”metano”, “spese acqua fredda”, “lettura contabilizzatori calorie”, “manutenzione ordinaria giardino”, “manutenzione , assistenza, conduzione centrale termica”. D’altro canto ho anche io dei problemi con l’alloggio in quanto : il cornicione sopra il balcone a nord si sta sbriciolando e sfarina sui panni, il balcone del soggiorno pare pericolante e non lo posso utilizzare, le tapparelle sono rotte per vetustà e non credo siano economicamente riparabili, in ultimo ho delle infiltrazioni che provengono dal sottotetto che stanno provocando muffa e fioritura delle pareti. Quali spese devo pagare e cosa posso fare per i disagi dovuti al cattivo stato di conservazione della casa non dipendente da mia incuria?
Se, come sostiene,Il contratto di locazione abitativa è stato stipulato ai sensi dell’art 2 comma 1° della legge 9/12/98 n. 431, dunque rientra tra le locazioni cosiddette a pattuizione libera (così denominata per distinguerla dalle altre fattispecie aventi gradi di limitazione vincolistica).
Come determinato dalla stessa tipologia del contratto la ripartizione concreta delle spese di manutenzione e di tutti gli oneri accessori della locazione sono liberamente pattuiti tra le parti in contratto. Dunque, attualmente, quanto al regime di ripartizione delle spese che accedono alla locazione, l’art. 9 della legge 392 del 1978 si applica solo in mancanza di disposizioni pattizie tra locatore e conduttore.
Se nel contratto non è diversamente specificato, dunque, occorre fare riferimento alle norme codicistiche sulla manutenzione in buono stato locativo (art. 1576 c.c.) e sul dovere di piccole riparazioni a carico del conduttore.
Il predetto articolo recita espressamente:”Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. ” L”elenco di spese di cui all’articolo in commento non è esaustivo ma va integrato con le altre voci del codice civile che debbono essere considerate (in caso di mancata pattuizione contraria in contratto), ed in tal senso si fa riferimento all’art 1576 c.c. sulla regolamentazione delle spese per piccola ed ordinaria manutenzione (di regola a carico dell’affittuario) e quelle di manutenzione straordinaria strutturale (a carico del locatore).
Per chiarezza interpretativa e pacifica esecuzione del contratto, rappresenta buona norma recepire in contratto tabelle specifiche circa l’imputazione delle spese rispettivamente all’inquilino o al proprietario ovvero in quota ad entrambi , ne esistono molte stilate a livello di associazioni di categoria dalle quali trarre equo riferimento. Se nel suo contratto non esistono riferimenti a tabelle occorrerà fare applicazione dei criteri generali di legge.
Premesso quanto sopra si può dunque affermare che le voci relative al richiesto pagamento di : “enel scale”, “riparazione antenna tv”, pulizia scale,”metano”, “spese acqua fredda”, “lettura contabilizzatori calorie”, “manutenzione ordinaria giardino”, “manutenzione , assistenza, conduzione centrale termica”, sono contemplabili tra i pesi correnti che vanno addossati al conduttore ferma restando – sempre e comunque- la possibile opinabilità delle cifre una volta richiesti ed esaminati i relativi giustificativi.
Non pare giustificata la voce – anche se in valore assoluto trascurabile “carta, cancelleria spese postali e telefoniche” se non univocamente riferita ad incombenti di piccola manutenzione ovvero funzionamento di servizi comuni. Se le dette spese fossero da ricondursi alla funzione di amministrazione, di cui si serve il proprietario (per sua personale scelta), non dovrebbero essere riversate sugli inquilini.
Quanto invece alla voce “enel bruciatore” ed “ammortamento impianti” esse avrebbero potuto essere incluse nelle voci a carico del conduttore solo ove espressamente inserite e previste in contratto (infatti a far data dalla riforma del 1998 si può derogare ampiamente la precedente disciplina vincolistica attribuendo pattiziamente al conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione, purché ciò sia espressamente previsto. Per il caso che in contratto mancasse un siffatto espresso riferimento, occorrendo dunque applicare la norma codicistica che prevede l’addebito delle spese per manutenzione straordinaria ovvero sostituzione impianti etc, al proprietario, ne discenderebbe che la richiesta al conduttore di voci simili può ragionevolmente definirsi come abusivamente introdotta in conteggio, a meno che previamente ed espressamente approvata dagli inquilini.
Quanto alle modalità di esazione delle spese condominiali, alla luce del dettato di cui al sopra citato art. 9 della L. 392/78 si ritiene che il conduttore debba perentoriamente fare le proprie rimostranze, sia in ordine ai criteri di ripartizione utilizzati sia relativamente alla richiesta di eventuali espunzioni, specificazioni, e pezze giustificative, per iscritto entro i 2 mesi dal ricevimento della richiesta di pagamento. E stato ribadito il detto principio anche in giurisprudenza affermandosi che se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. 20348/2010 e 6403/2004).
Si precisa altresì che la proprietà può esigere il credito (si ripete, se fondato) per il pagamento degli oneri condominiali a carico del conduttore (ex articolo 9 legge 27 luglio 1978, n. 392), nel termine di ordinario prescrizionale di anni 5 (questo in virtù della c.d. Taglia leggi, ossia la legge 6 agosto 2008, n. 133 di conversione del decreto 25 giugno 2008, n. 112 che ha abrogato implicitamente l’originario termine biennale) (così anche Corte d’Appello Firenze, sez. II civile, sentenza 06.02.2012). Il termine quinquennale ha decorrenza dalla chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione, e non dalla consegna dei consuntivi (Cass. 7184/2003).
Si consideri altresì che, in mancanza di pagamento o comunque di definizione bonaria della situazione relativa agli oneri accessori, ai sensi dell’art. 5 l. n. 392 del 1978 – disposto la cui vigenza è sopravvenuta alla novella della materia della locazione abitativa operata dalla l. n. 431 del 1998 – l’omesso pagamento da parte del conduttore degli oneri accessori al contratto di locazione, qualora il relativo ammontare sia superiore a due mensilità del canone locativo , costituisce motivo di risoluzione, ex art. 1455 c.c., dunque eventuale motivo di sfratto (naturalmente se confortato dalle relative prove giustificative del credito, altrimenti sarebbe opponibile) (Tribunale Roma sez. V 15 gennaio 2007 n. 31694).
Spostando il discorso sulle doglianze esposte circa la necessità di interventi di manutenzione straordinaria si ritiene che occorra, per il conduttore, inviare una raccomandata alla proprietà che integri il preavviso di legge da concedersi al locatore ex art 1577 comma primo c.c., in tal modo il locatore deve ritenersi messa in mora ed a conoscenza della necessità lamentata dei detti interventi.
A prescindere da una constatazione concreta di quanto lamentato, in linea di massima, è comunque ragionevolmente affermabile che:
il cedimento del cornicione è certamente oggetto di responsabilità e dovere di intervento del proprietario, in quanto nella sua esclusiva materiale disponibilità e custodia ( in questo caso al conduttore spetta un dovere di fare il possibile affinché la cosa non arrechi danno a sé o a terzi, in tale direzione il locatore è stato comunque avvisato). In ragione della reale percezione della pericolosità dello sgretolamento corrisponde un proporzionale grado di necessità della riparazione;
identico discorso deve essere fatto con riguardo al balcone pericolante;
quanto all’ammaloramento delle tapparelle va ricordato in diritto che la riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, quando non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’art. 1575 c.c., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l’uso convenuto (cfr. Trib Monza, 22 settembre 2004; Cassazione civile sez. III, 27 luglio 1995, n. 8191; Cassazione civile sez. III, 18 giugno 1991 n. 6896);
Senza dubbio ancora di competenza di parte locatrice l’intervento – urgente a prescindere – relativamente a presunte infiltrazioni provenienti dal sottotetto, nella custodia e disponibilità esclusiva del proprietario, il quale andrebbe dunque ritenuto responsabilità dei danni che non si sono potuti evitare utilizzando la diligenza ordinaria;
I molti profili di inadempimento da parte della proprietà – previa loro corretta constatazione ed accertamento – potrebbero in ipotesi legittimare una risoluzione del contratto da parte del conduttore il quale – al pari del locatore – in caso di grave inadempimento può domandare la risoluzione del contratto (o se convenuto in sfratto potrà opporvisi facendo presente tutto quanto lamentato), nel caso che entro un termine ragionevole il locatore non intervenga per quanto di competenza.
Si fa rilevare, per quanto riguarda le riparazioni straordinarie ed urgenti (requisiti che devono concorrere) (es. balcone pericolante) , il conduttore può avvalersi della facoltà prevista all’art 1577 c.c. e così sostituirsi al locatore disponendo per la riparazione – debitamente documentando sia lo status pre-intervento che gli esborsi fatti – per poi ripetere la spesa dal proprietario (ovvero portarla in deduzione ad eventuali partite a debito). In tale direzione si cita testualmente che “Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore. ” (Cassazione Civile 08 luglio 2010 n. 16136 e in senso conforme cfr. Cass. 23 luglio 2002 n. 10742).
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